Cuando fallece el propietario de un inmueble, uno de los primeros documentos que solicita el proceso de sucesión es el avaluó del bien. Sin él, la notaría o el juzgado simplemente no pueden avanzar. Esto es lo que debes saber.
¿Qué es un avaluó para sucesión?
Es un avaluó comercial de cada inmueble que forma parte de la masa herencial (el conjunto de bienes que deja el fallecido), elaborado por un perito inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA). Sin este inventario valorado, ni la notaría ni el juzgado pueden calcular los derechos notariales, distribuir la herencia de forma equitativa entre los herederos, ni liquidar los impuestos que apliquen.
¿Por qué no sirve el avaluó catastral?
Porque el valor catastral suele estar muy por debajo del valor real de mercado —en Bogotá, hasta un 40% o más—, y usarlo distorsionaría la repartición entre herederos y el cálculo de impuestos como la ganancia ocasional. Tanto la DIAN como los jueces exigen el valor comercial real, determinado técnicamente por un perito, precisamente para evitar esa distorsión.
¿Para qué se usa exactamente el avaluó en una sucesión?
- Determinar el valor real de cada inmueble dentro de la masa sucesoral.
- Calcular la cuota que corresponde a cada heredero según las reglas del Código Civil.
- Soportar el pago de derechos notariales y, si aplica, el impuesto de ganancia ocasional.
- Servir como base si los herederos deciden vender el inmueble tras la sucesión.
- Evitar futuros reclamos entre herederos por una distribución que no reflejó el valor real del bien.
Sucesión notarial vs. sucesión judicial
En Colombia hay dos caminos para tramitar una sucesión, y ambos requieren el avaluó:
- Sucesión notarial: procede cuando todos los herederos son mayores de edad y están de acuerdo. Es la vía más ágil, con un trámite que suele tomar entre 2 y 6 meses sin controversias.
- Sucesión judicial: se tramita ante un juez de familia o civil cuando hay desacuerdo entre herederos, hay menores de edad involucrados, o alguien no puede o no quiere participar. Puede extenderse entre 1 y 3 años, e incluso más si hay conflicto fuerte.
¿Cuándo se necesita el avaluó dentro del proceso?
El avaluó se solicita una vez inicia el trámite, ya sea ante notaría o ante juzgado, como parte del inventario de bienes. El notario o el juez lo exige antes de avanzar hacia la escritura de partición y adjudicación, que es el documento final que especifica qué le corresponde a cada heredero.
¿Cuánto tiempo hay para iniciar una sucesión?
La ley colombiana no obliga a iniciar la sucesión de inmediato, pero establece un plazo de 10 años desde el fallecimiento para ejercer la acción de petición de herencia; después de ese plazo, la acción prescribe. Aun así, mientras la sucesión no se tramite, el inmueble queda en estado de indivisión: no puede venderse, hipotecarse ni transferirse, y sigue acumulando impuesto predial y otras obligaciones. Por eso, aunque no hay multa por demorarse, sí hay un costo práctico real en esperar demasiado.
¿Quién puede realizar el avaluó?
Debe ser un perito inscrito en el RAA o certificado por una lonja de propiedad raíz, ya que el informe necesita plena validez probatoria ante notarías, juzgados y, si aplica, la DIAN. Un avaluó hecho por alguien sin esa certificación puede ser rechazado y obligar a repetir el proceso, con el costo y la demora que eso implica.
Preguntas frecuentes
¿El avaluó para sucesión tiene un costo fijo?
No, depende del tipo de inmueble y su complejidad, igual que cualquier avaluó comercial. Conviéne cotizarlo directamente con el perito o la firma que lo va a realizar.
¿Se necesita un avaluó por cada inmueble del fallecido?
Sí, cada inmueble que forme parte de la masa herencial debe tener su propio avaluó comercial dentro del inventario de bienes.
¿Qué pasa si los herederos no están de acuerdo con el valor del avaluó?
Pueden solicitar un segundo avaluó o llevar la discrepancia ante el notario o el juez, según la vía del proceso, aunque esto puede alargar los tiempos del trámite.
En resumen
El avaluó para sucesión no es un trámite opcional: es el documento que hace posible repartir la herencia de forma justa y con respaldo legal. Mientras más rápido se obtenga, más rápido puede avanzar el resto del proceso, sea notarial o judicial.
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