Un arrendatario que deja de pagar es uno de los momentos más estresantes para un propietario. Esto es lo que deberías hacer, en orden, y por qué no conviene improvisar ni tomar la justicia por tu cuenta.
Respuesta rápida: documenta el atraso, intenta un requerimiento o conciliación extrajudicial, activa la póliza de arrendamiento si existe, y si el incumplimiento continúa, inicia el proceso judicial de restitución de inmueble arrendado. Nunca cambies la cerradura ni saques las pertenencias del arrendatario por tu cuenta.
Lo primero: en Colombia no existe el desalojo por cuenta propia
Aunque el atraso sea evidente y el arrendatario no conteste tus mensajes, la ley colombiana prohíbe la autotutela: ningún propietario puede cambiar la cerradura, cortar servicios o retirar las pertenencias del arrendatario sin una orden judicial. Solo un juez puede ordenar la entrega del inmueble. Actuar por tu cuenta puede convertirte a ti en el responsable legal de la situación, incluso si el arrendatario efectivamente no ha pagado.
Paso 1: documenta el atraso
Desde el primer mes de mora, guarda comprobantes de pago (o su ausencia), fechas exactas y todas las comunicaciones con el arrendatario. Esta documentación será la base de cualquier proceso posterior, ya sea una conciliación o una demanda.
Paso 2: envía un requerimiento formal
Notifica por escrito el incumplimiento, indicando el valor adeudado y un plazo razonable para regularizar el pago. Muchas situaciones se resuelven en esta etapa, sin necesidad de llegar a un proceso judicial.
Paso 3: considera la conciliación extrajudicial
Aunque no es obligatoria en casos de mora, la conciliación suele ser la vía más rápida para recuperar el inmueble o llegar a un acuerdo de pago. Un conciliador ayuda a negociar una fecha de entrega o un plan de pagos, y si hay acuerdo, se firma un acta que tiene la misma fuerza que una sentencia judicial. Si el arrendatario incumple lo pactado en esa acta, el propietario puede solicitar directamente el embargo y el desalojo, sin tener que iniciar un juicio probatorio completo desde cero.
Paso 4: activa la póliza de arrendamiento, si existe
Si contrataste una póliza de arrendamiento al iniciar el contrato, este es el momento de reclamarla. Una póliza estándar suele cubrir el canon mensual en caso de mora, los costos del proceso jurídico de restitución y los daños al inmueble que superen el depósito, aunque normalmente no cubre desgaste por uso normal ni deudas de servicios públicos previas al contrato. Revisa el clausulado específico de tu póliza antes de asumir que algo está cubierto.
Paso 5: si no hay acuerdo, inicia el proceso de restitución de inmueble arrendado
Si el arrendatario no responde o no cumple lo acordado, el siguiente paso es una demanda civil de restitución de inmueble arrendado, regulada por el Código General del Proceso. Así funciona en líneas generales:
- Radicación de la demanda: se presenta ante el juez civil correspondiente, adjuntando el contrato de arrendamiento y la prueba de la mora.
- Notificación al arrendatario: el juez ordena notificar al inquilino, generalmente en la dirección del inmueble arrendado.
- Derecho a contestar (y a «purgar» la mora): el arrendatario tiene un plazo para contestar. Si la causal es exclusivamente mora en el pago, puede evitar la restitución consignando ante el juzgado el valor adeudado, siempre que no haya usado ese derecho antes en el mismo proceso.
- Audiencia y sentencia: si el arrendatario no paga ni se opone válidamente, el juez puede dictar sentencia ordenando la restitución del inmueble.
- Diligencia de entrega (lanzamiento): si el arrendatario no entrega voluntariamente tras la sentencia, se solicita la diligencia de lanzamiento con acompañamiento de la fuerza pública.
Un punto importante: cuando la única causal alegada es la mora en el pago, el proceso suele tramitarse de forma más ágil y el arrendatario tiene restricciones para oponerse mientras no consigne lo adeudado. Aun así, el tiempo total del proceso, desde la demanda hasta la diligencia de entrega, puede tomar entre 8 y 18 meses, dependiendo de la carga del juzgado en la ciudad.
¿Qué errores debo evitar?
- No cambiar la cerradura ni retirar pertenencias por tu cuenta: son acciones que pueden derivar en un problema legal para el propietario, incluso penal.
- No dejar pasar meses sin documentar nada: entre más clara y ordenada esté la evidencia del atraso, más rápido avanza cualquier proceso posterior.
- No aceptar pagos parciales sin dejar constancia clara: puede complicar el cálculo exacto de la deuda si el caso llega a instancia judicial.
¿Cómo se previene esta situación?
La mayoría de los casos de impago se reducen drásticamente con un filtro serio del arrendatario antes de firmar: verificación de ingresos, referencias personales y comerciales, y, cuando aplica, una póliza de arrendamiento que respalde el canon desde el primer mes de contrato. Prevenir es sistemáticamente más barato y rápido que litigar después.
Preguntas frecuentes
¿Puedo desalojar al arrendatario yo mismo si no paga?
No. En Colombia está prohibida la autotutela; solo un juez puede ordenar la restitución del inmueble, y su cumplimiento se hace con acompañamiento de la fuerza pública si es necesario.
¿Cuánto tiempo tarda un proceso de restitución?
Puede tomar entre 8 y 18 meses desde la demanda hasta la diligencia de entrega, dependiendo de la carga del juzgado, aunque los casos basados solo en mora suelen avanzar más rápido que los que involucran otras causales.
¿El arrendatario puede evitar la restitución pagando lo que debe?
Sí, si la única causal es mora en el pago, puede «purgar» la mora consignando el valor adeudado ante el juzgado dentro del plazo para contestar la demanda, siempre que no haya usado ese derecho antes en el mismo proceso.
En resumen
Ante un inquilino que no paga, el orden correcto es: documentar, requerir formalmente, intentar conciliación, activar la póliza si existe y, solo si nada de eso funciona, iniciar el proceso judicial de restitución. Saltarse pasos o actuar por cuenta propia casi siempre alarga y complica la situación.
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