Cuando alguien pregunta cuánto cuesta comprar un apartamento en Bogotá, casi siempre piensa primero en la cuota inicial y el crédito hipotecario. Los gastos notariales quedan en segundo plano hasta que llega el momento de escriturar, y ahí es cuando muchos compradores descubren que necesitan varios millones de pesos adicionales que no habían presupuestado. Esta guía desglosa exactamente qué se paga, cuánto es cada concepto y quién lo asume, con cifras verificables y no estimaciones al aire.
Respuesta rápida: los gastos notariales de comprar vivienda en Colombia incluyen tres conceptos principales: derechos notariales (≈0,54% del valor, dividido 50/50 entre comprador y vendedor), impuesto de registro más beneficencia (≈1,67%-2%, a cargo del comprador) y retención en la fuente (1%-2,5%, a cargo del vendedor). En total, el comprador suele asumir entre 2% y 2,5% del valor del inmueble solo en estos conceptos, sin contar avalúo ni estudio de títulos. Las viviendas VIS y VIP tienen 50% de descuento en derechos notariales.
¿Qué son exactamente los «gastos notariales» y por qué se confunden con otros costos?
La expresión «gastos notariales» se usa coloquialmente para referirse a todo lo que hay que pagar alrededor de la escrituración de un inmueble, pero en realidad agrupa conceptos de naturaleza distinta: unos son honorarios que cobra la notaría por el servicio de dar fe pública al negocio, otros son impuestos departamentales que se pagan por registrar la escritura, y otro es una retención tributaria que corre por cuenta del vendedor. Confundirlos lleva a calcular mal el presupuesto, porque cada uno tiene una base de cálculo y un responsable de pago distinto.
Para tener claridad real sobre cuánto necesitas al momento de escriturar, conviene separar estos tres conceptos desde el inicio, entender cuál te corresponde a ti como comprador y cuál le corresponde al vendedor, y no dar por hecho que «los gastos notariales» son un solo número fijo que aplica igual en todas las operaciones.
Derechos notariales: lo que cobra la notaría
Los derechos notariales son la tarifa que cobra la notaría por elaborar y autorizar la escritura pública de compraventa. Esta tarifa se calcula como un porcentaje sobre el valor del negocio jurídico, que en la práctica corresponde aproximadamente al 0,54% del valor de la transacción. Por costumbre en Colombia, este costo se divide por partes iguales entre comprador y vendedor, es decir, cada uno asume cerca del 0,27% del valor del inmueble, salvo que se pacte expresamente algo distinto en la negociación.
Es importante aclarar que esta tarifa no es un monto fijo en pesos, sino un porcentaje sobre el valor de la escritura, lo que significa que a mayor valor del inmueble, mayor será el costo en términos absolutos, aunque el porcentaje se mantiene relativamente estable dentro del rango normativo vigente.
Impuesto de registro y sobretasa de beneficencia: lo que se paga por inscribir la escritura
Una vez firmada la escritura, esta debe inscribirse ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para que la transferencia de propiedad tenga efectos frente a terceros. Ese trámite de inscripción genera dos cargas tributarias departamentales que suelen liquidarse juntas: el impuesto de registro propiamente dicho y una sobretasa con destino a la beneficencia departamental. En conjunto, estos dos conceptos representan aproximadamente entre el 1,67% y el 2% del valor del inmueble en Bogotá, y por costumbre del mercado los asume el comprador, aunque la tarifa exacta puede variar levemente según el departamento donde esté ubicado el inmueble.
Este es, en términos absolutos, el rubro más alto dentro de los gastos de escrituración, y precisamente por eso es el que más sorprende a los compradores que no lo tuvieron presupuestado desde el inicio.
Retención en la fuente: la carga que asume el vendedor
A diferencia de los dos conceptos anteriores, la retención en la fuente por la venta de un inmueble corre por cuenta del vendedor, no del comprador. Su tarifa puede oscilar entre el 1% y el 2,5% del valor de la venta, dependiendo del tipo de bien y de la situación tributaria específica del vendedor. Aunque este gasto no lo asumes tú si estás comprando, es útil entenderlo porque en algunas negociaciones el vendedor intenta trasladar parte de esta carga al precio final pactado, y saber que existe te da una mejor posición para negociar el precio neto de la operación.
Cuánto paga realmente el comprador: la cuenta completa
Sumando derechos notariales (su mitad), impuesto de registro y beneficencia, el comprador en Bogotá suele terminar asumiendo entre el 2% y el 2,5% del valor del inmueble solo en estos conceptos de escrituración, sin incluir todavía el avalúo, el estudio de títulos, ni los gastos propios de constituir una hipoteca si hay financiación de por medio. Este porcentaje no incluye tampoco el Certificado de Tradición y Libertad, que tiene un costo menor pero fijo, establecido por la Superintendencia de Notariado y Registro.
| Concepto | Porcentaje aproximado | ¿Quién lo paga? |
|---|---|---|
| Derechos notariales | ≈0,54% del valor (0,27% por cada parte) | 50% comprador / 50% vendedor |
| Impuesto de registro + beneficencia | ≈1,67% – 2% del valor | Comprador |
| Retención en la fuente | 1% – 2,5% del valor | Vendedor |
| Certificado de Tradición y Libertad | Tarifa fija establecida por la SNR | Quien lo solicite |
| Gastos de hipoteca (si aplica) | Porcentaje adicional sobre el monto del crédito | Comprador |
Ejemplo completo con cifras reales
Tomemos un apartamento con un valor de negociación de $400.000.000 COP. Los derechos notariales totales serían aproximadamente $2.160.000, de los cuales al comprador le corresponden cerca de $1.080.000. El impuesto de registro y beneficencia, calculado sobre un rango de 1,67% a 2%, oscilaría entre $6.680.000 y $8.000.000, a cargo completo del comprador. Sumando solo estos dos rubros, el comprador debería tener disponibles entre $7.760.000 y $9.080.000 adicionales al precio del inmueble, antes de contar avalúo, estudio de títulos o gastos de crédito. Este ejemplo usa cifras de referencia; los valores exactos deben confirmarse con la notaría al momento de escriturar, ya que las tarifas pueden actualizarse.
El beneficio que muchos compradores no conocen: descuento para vivienda VIS y VIP
Si el inmueble que estás comprando califica como Vivienda de Interés Social (VIS) o Vivienda de Interés Prioritario (VIP), tienes derecho a un descuento del 50% sobre los derechos notariales. Este beneficio no aplica automáticamente: la notaría debe verificar que el inmueble efectivamente cumpla con la clasificación VIS o VIP según su valor y las normas vigentes en el momento de la escrituración, así que conviene confirmarlo antes de presupuestar el gasto completo.
¿Estos gastos se pueden financiar dentro del crédito hipotecario?
Generalmente no. La mayoría de bancos financian el valor del inmueble hasta cierto porcentaje según la modalidad de crédito, pero los gastos de escrituración, registro y notariales normalmente deben cubrirse con recursos propios del comprador, por fuera del monto del crédito aprobado. Esto significa que, además de la cuota inicial, necesitas tener disponible el porcentaje de gastos de escrituración en efectivo o en tus ahorros al momento del cierre de la operación. No planear esto con anticipación es una de las causas más comunes de que un comprador tenga que retrasar la firma de la escritura en el último momento.
¿Por qué estos porcentajes pueden cambiar?
Las tarifas notariales y los impuestos de registro están sujetos a actualizaciones normativas y pueden variar según el departamento donde se ubique el inmueble. Los porcentajes de este artículo son de referencia y corresponden al comportamiento general del mercado en Bogotá; antes de presupuestar tu compra con precisión, confirma las tarifas vigentes directamente con la notaría donde vas a escriturar, ya que ellos aplican las tarifas actualizadas al momento exacto de tu operación.
Cómo evitar sorpresas al momento de escriturar
La forma más segura de no llevarte una sorpresa es pedir, desde que empiezas a negociar el inmueble, una cotización estimada de gastos notariales a la notaría que vas a usar, o solicitarle a tu asesor inmobiliario que te ayude a proyectar ese número desde el inicio. Sumar el precio del inmueble más un 2% a 2,5% adicional te da una cifra de presupuesto mucho más realista que solo mirar el precio de venta anunciado.
Preguntas frecuentes
¿Los gastos notariales se pagan antes o el mismo día de la escritura?
Generalmente se liquidan y pagan el mismo día de la firma de la escritura, o muy cerca de esa fecha, según lo coordine la notaría.
¿Puedo negociar que el vendedor pague más de su parte de los derechos notariales?
Sí, la división 50/50 es una costumbre del mercado, no una obligación legal; puede pactarse una distribución distinta si ambas partes están de acuerdo.
¿El impuesto de registro es el mismo en toda Colombia?
El rango general es similar, pero la tarifa exacta puede variar levemente según el departamento, ya que es un tributo departamental.
¿Qué pasa si no tengo el dinero de los gastos notariales el día de la firma?
La escritura no se puede completar sin el pago de estos conceptos, por lo que la operación quedaría detenida hasta que se cubran.
Gastos adicionales si compras con crédito hipotecario
Cuando la compra se financia con un banco, se suma un concepto adicional: los gastos de constitución de la hipoteca. Al firmar la escritura de compraventa, se constituye simultáneamente la hipoteca a favor de la entidad financiera, y ese acto también genera derechos notariales adicionales, calculados sobre el valor del crédito aprobado, no sobre el valor total del inmueble. A esto se suma el costo del avalúo que exige el banco antes de aprobar el desembolso, que normalmente corre por cuenta del comprador y es independiente de si además decides sacar un avalúo propio para negociar el precio. Súmale también el estudio de títulos que puede exigir la entidad financiera, que en algunos casos ya está incluido en su proceso interno y en otros se factura aparte.
En términos prácticos, esto significa que un comprador con financiación debe presupuestar, además del 2% a 2,5% de gastos de escrituración estándar, un porcentaje adicional específico sobre el monto del crédito por la constitución de la hipoteca, que varía según el banco y el valor financiado.
¿Los gastos son distintos si el inmueble es nuevo o usado?
El cálculo porcentual de derechos notariales, registro y beneficencia es el mismo sin importar si el inmueble es nuevo o usado, porque se basa en el valor de la transacción, no en la antigüedad del bien. Sin embargo, en la práctica, comprar sobre planos suele implicar que estos gastos se paguen más adelante en el proceso, ya que la escritura definitiva se firma cuando el proyecto está terminado y entregado, mientras que en un inmueble usado la escrituración suele ocurrir poco después de la promesa de compraventa. Esto no cambia el porcentaje, pero sí el momento en que necesitas tener ese dinero disponible.
Cómo calcular tu presupuesto de gastos notariales paso a paso
- Toma el valor de negociación del inmueble. Usa el precio final acordado, no el precio inicial publicado.
- Calcula el 0,27% para tu mitad de los derechos notariales. Ese es tu aporte a la tarifa que cobra la notaría.
- Calcula entre el 1,67% y el 2% para registro y beneficencia. Usa el rango completo para tener un piso y un techo de presupuesto.
- Suma el costo del Certificado de Tradición y Libertad. Es un valor fijo y menor, pero debe incluirse.
- Si hay crédito, agrega el costo de constitución de hipoteca y el avalúo del banco. Consulta estos valores directamente con tu entidad financiera.
Sumando estos pasos obtienes un presupuesto realista de cuánto dinero adicional al precio del inmueble necesitas tener disponible el día de la escritura.
Errores comunes al presupuestar los gastos notariales
El error más frecuente es calcular solo el valor de la cuota inicial del crédito y olvidar por completo los gastos de escrituración, asumiendo que «eso lo cubre el banco». Otro error común es usar el precio inicial publicado del inmueble para el cálculo, en lugar del precio final negociado, lo que puede generar una diferencia significativa si lograste una buena negociación. También es frecuente que los compradores primerizos no sepan que la retención en la fuente la paga el vendedor, y terminan incluyéndola erróneamente en su propio presupuesto, sobreestimando lo que realmente les corresponde pagar.
En resumen
Los gastos notariales de comprar vivienda en Colombia no son un solo número: son tres conceptos distintos (derechos notariales, registro más beneficencia, y retención en la fuente del vendedor), y como comprador debes presupuestar entre el 2% y el 2,5% del valor del inmueble adicional al precio de compra. Confirmar la tarifa exacta con tu notaría antes de cerrar la operación evita que el cierre se retrase por falta de presupuesto.
Si quieres profundizar en el proceso completo de compra, revisa nuestra guía cómo comprar un apartamento en Bogotá paso a paso, o si necesitas acompañamiento legal en tu escrituración, conoce nuestro servicio de derecho notarial y registral.
